家住蒲种的何小姐说，住在同排的邻居经常遛狗，却在她家门前大小便，请问帶狗外出大小便，有任何地方法令约束吗？何小姐是否可以根据什么法例向狗主提出警告？

答：饲养狗的法令是在地方政府的管辖。蒲种地区的地方政府是Majlis Perbadanan Subang Jaya (MPSJ)。何小姐可以根据Undang-Undang Kecil Perlesenan Anjing dan Rumah Pembiakan Anjing (MPSJ) 2007的第13条款向狗主提出警告。该条款说明狗主有责任采取行动确保其狗不破坏环境和不在公共地方大便。

张先生发现拍卖屋通常比市价低，他打算参与竞标来投资房产。他想问，除了房贷违约之外，一般上房子在什么情况下会被拍卖呢？竞标前需要注意什么事项，以及需要掌握的技巧。

答：一般上房子都是因为借贷人或屋主的房贷违约而被拍卖。

竞标前张先生应该先了解以下：

一，该房子是否有人居住。如果还有人居住，那么买了房子后可能还需花上一些时间和费用把该人请走。

二，向拍卖单位索取一份拍卖合同以了解拍卖条款。如付款方式，付款期限，该房子目前欠下的电费、水费、门牌税、地税、管理费等等是由哪一方承担和从何开始承担。如果是由买方承担，那么必须了解该承担的总额。如该房子是属于分层物业如公寓，那么也应该写信向管理公司询问该单位是否有拖欠管理公司任何费用。

三，如该房子已经有个别地契，那么可以到土地局付费索取一份该房子的地契资料报告以作了解。必须注意该房子除了抵押给该拍卖银行以外是否还有其他承押方或其它负担如caveat。至于还没个别地契的房子可以写信向发展商询问该房子的资料。

在职场工作5年的雯雯打算买房子，她属意永久地契的房子，不过近来市面上推出的新楼盘，很多都是租赁地契，她听说租赁地契的房子转手价都不如永久地契，真是如此吗？买租赁地契的房子是不是真的比较吃亏？

答：租赁地契和永久地契的差别是租赁地契的拥有权是有期限的。顾名思义永久地契的拥有期限是永久。一般的人购买房子都希望该地契是属于永久地契因为不必担心期限满后的费用和手续。牵涉的费用并不少。比方在雪兰莪州，若要延长租赁地契的期限，根据雪兰莪州2003年土地条例第七条文，费用计算如下：-

费用=¼ x 1/100 x土地每平方尺的市值x延长年期x土地面积（平方尺）

假设，一间面积3000平方尺，坐落在白沙罗地区的住宅产业，租赁地契的租赁期限还剩15年，有关当局对这间产业的估价为每平方尺400令吉。

因此费用为：

¼ x 1/100 x 400 x（99-15）x 3000

= 252,000令吉

但这个公式所计算的续约费用，并不包括土地上的建筑物价值在内。

黄先生搬进蕉赖的双层排屋超过3年，原本厨房墙壁浮现的裂痕不明显，因此也不加理会，但裂痕后来却越来越深，甚至感觉碍眼，在他相隔两间的邻居家，其厨房也出现类似裂痕，因此怀疑发展商的建筑素质欠佳。请问过了保修期还可以追究发展商的责任吗？

答：如果是过了发展商提供的保修期（Defects Liability Period），发展商是没有责任对该裂痕进行任何修补或赔偿。