住宅项目基本上不会采用租金回酬保证的销售模式，而一些地段较差的商业项目则大多会采用这种伎俩。这些项目往往隐藏多重风险，甚至是一些致命的风险。

先解释一下什么叫租金回酬保证（guaranteed rental return，简称GRR）。租金回酬保证，顾名思义，就是发展商将房屋销售给购房人，同时再与购房人签订面向特定租赁对象、特定期限和特定回报率的租赁合同。

举例来说，有一大型商业项目，发展商将项目拆分销售给众多购房者，同时这些购房者将自己的单位再出租给发展商指定的租赁对象3年时间，为此发展商或者其指定的公司在租赁期内，每个月支付给购房者当时购房款8%的租金作为回报。

先让我们来分析一下，为什么发展商会采用这种销售模式：

🔴投其所好，便于销售 (Easier to Market)

发展商就是看中一些购房人贪图省心，租给发展商或者其指定的公司后省去了自己奔波出租的麻烦。

🔴让销售更有噱头 (More Attractive Marketing Headline)

这些商业地产往往地段比较差，难以形成商业气候或者需要较长时间的培育，导致发展商资金回笼速度慢，财务成本上升等原因。所以就将其包装成理财产品来卖，以总价小、回报稳定、坐拥物业升值来打动购房者。

🔴占有溢价利润 (Increase Profit Margin)

这类项目往往采用先提价后返租的方式来销售，销售价格一般都比周边散售类同性质的地产要高出许多。即便是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价格低。

🔴转嫁风险 (Minimising Developer’s Financial Risk)

这类项目基本上不会和购房者签订太长时间的返租合同，因为返租只是为配合销售，将项目销售一空才是其目的。

所以签个3年的返租合同就足够了。不过关键就是这个3年（商业项目的培育期一般就是开始的这3年)…如果商业项目培育成功，发展商盈利点就是吃租金的差价；如果商业项目培育失败，发展商是绝对不会吃亏的。反正已经卖完了，最坏的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的风险也只能由购房者自己承担。

再让我们分析一下购房者可能存在的风险：

🔴如果遇到无良的发展商，则会成立一个独立的壳公司（Forming a new Sdn Bhd or Enterprise, segregating away from parent company）作为特定的租赁公司，而不会以发展商出面承租这些已经销售的物业。

这样一来即使以后经营不善，壳公司申请破产即可，不会波及发展商。壳公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文，更别说今后每年的回酬保证了。

🔴买的永远没有卖的精。

在这类项目销售前，发展商是做过仔细算盘的，先提多少价格，再给多少的回酬保证额，给几年，都被反复计算，宗旨就一个：利润的最大化。所以这类返租物业就是发展商玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。

🔴这些返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。

如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱。一旦乱了，物业的商业价值就低了。

结论

所以这些租金回酬保证类的项目存在巨大的不确定性，而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险。

当然我并不是反对所有的租金回酬保证类项目，只是这类好项目凤毛麟角，关键还是要看发展商的品牌信誉，不过也要当心伪品牌企业。

我建议对于一般的购房者还是不要拿着可能是一辈子的积蓄去赌这一把。

***作者简介***

现年37岁的颜凯旋医生（Dr Victor Gan）热爱地产投资，故有地产医生之称。他自2009年开始投资生涯，每年看的房子不下100套。细心做基本分析是他的强项，经常会把发展商推出的项目进行透彻分析并公诸同好。

除了在沙巴亚庇开设诊所，他也开办房地产投资课程和房屋租赁公司，透过自己逾10年的投资历程，尝试用医生的思维，为新晋投资者诊断投资路上失败的「病因」，并指点反败为胜之路！