时下越來越多的民宅地，都被转换成商业地契，充作兴建服务式公寓。以往大家对服务式公寓的认知，都觉得这是商业地契，有别于民宅的住宅地契，而且价格相对高昂，并配备家具和附加服务，如房子清理、客房服务以及大厅服务。

这些单位一般租给游客、出差公干的人、或是外派人员短居或长居。但现在的情况看来已经不是这回事，因为许多服务式公寓新楼盘，并非建在商务区，而是切切实实的民宅区，对象也以本地居民为主，房价跟一般公共公寓无异。

到底服务式公寓和共管公寓有什么不同，如果您选择购置服务式公寓自住，必须注意什么要点？留意下文一一为您道来：

水电费率大不同

由于土地类别不同，服务式公寓一般会以商业房产的费率计算水电费，这个费率高于住宅房产；而水电申请也必须支付较高的定金。一些发展商尝试与水电公司商讨降低费率，但这不一定成功，必须再跟发展商确认这点。

税率大不同

服务式公寓的土地税和门牌税皆以商业费率计算，比一般共管公寓高出许多。因此，在你决定买服务式公寓前，必须先问清楚税率。

居住环境大不同

共管公寓的设计偏向注重隐私，保安管控严谨，特别是对访客更是严格把关。但大部分服务式公寓都有购物中心或是零售商店，因此，必须要做好心理准备会有很多非住户进出。

但如果你喜欢生活机能便利，下楼就能吃东西、购物的话，那服务式公寓基本就能满足您的需求。

人口密度大不同

住宅房产发展的建设规模是根据土地面积来规定总单位或人口数量，但商业发展一般根据土地容积率，也就是土地面积所能建设的面积计算，这将影响你的邻居人数。

譬如说，发展商获准以每英亩1000人的比例兴建共管公寓，假设有5人住在1000平方尺的单位里，发展商在每英亩地段最多只能兴建200个单位。

但是，若发展商获得允许以1：10的比例兴建服务式公寓，那在同一个地段，同样大小的土地，发展商可以兴建400间1000平方尺的单位。如果他们决定建设较小的单位，还能建设更多单位。

法律管制规范有所不同

房屋发展（管制与执照）法令（HDA）对兴建住宅房产的发展商施加严格标准规范，以保护购屋者权益。虽然服务式公寓兴建于商用土地上，但相关发展被视为是住宅房产，因此也受到房屋发展法令的保护。

可是，其他商用土地的「住宅」类型房地产，譬如SOFO、SOVO、SOHO或是设计套房，则不在房屋发展法令的管辖范围内。这些房地产以「住宅兼办公空间」作为宣传，但在法律上却是商用房产，因此不在房屋发展法令的监管范围内。

商用房产没有标准的房屋买卖合约

在房屋发展（管制与执照）法令的管理下，发展商与买家必须签署标准式的房屋买卖合约。这份合约是以法律规范拟定并且不能更改。无论是共管公寓或是服务式公寓，都必须签署标准房屋买卖和与，可是，其他的房产类型，若是属于商业房产的话，就没有类似的标准合约。

商业房屋买卖合约的法律效力需视合约内的条件，若你决定购买这类房地产，请务必仔细阅读相关条款，确定条款是否合理。

你或许会被不同的政府部门监管

在房屋发展（管制与执照）法令监管下的共管公寓或服务式公寓，若买家有任何问题，可以直接到房屋与地方政府部投诉。但是，房屋与地方政府部却无法管制不受房屋发展法律管辖的房地产。所以，若是这些办公或商业单位发生任何问题，买家只能寻求法律途径，把案件带上法庭。

原文：PropSocial