曾有朋友问我，大马的房价会掉吗？
现在市场上大众对房价的反应是：理论上必须掉，经济上不能掉，成本上无法掉；买家希望掉，发展商无法降，银行不敢升（估价）。
根据过去例子，很多朋友见房价涨了买不起，掉了又不敢买，不涨不跌没兴趣买；结果一直徘徊在买房的十字路口，迟迟无法决定。
实际上人人都觉得房价贵，而且贵的很不合理，但任何不合理的现象背后一定有个合理的解释，今天我们且不讨论何为合理的解释，而谈一谈假如房价真的崩盘，多数人会怎么样?
房价崩盘会怎样？
美国次贷危机后，底特律的房价掉了，掉到比一双球鞋还要便宜，请问住在美国底特律人能买得起吗？要知道那时候底特律多数打工族已被裁，不仅无法置业，就连三餐也成问题，整个城市宣布破产，大部分的家庭破产，人都迁移到能生存的地方，底特律变成一座空城，留在原地的都是没有迁移条件的穷人，露宿街头，睡在水泥管子或桥下面。
要知道这些所谓的穷人，大部分就是几年以前的白领，和我们现在每天出入写字楼的你、我、他是一样的。我们在大路旁常见到的“乞丐”，也许就是城市破产之后的你和我。
如果你觉得这个例子举的太远，那就说说每个人身边的真实故事。其实房子和利益几乎是脱不了钩。
没房的人恨房价高，一旦他买了房，就希望房价天天涨，而且涨得越高越好，立刻转向有房群阵营。当然，买了房的人看见房价高涨也会恨，恨当时为何没多买几间。
买不起的人恨房价高，买了房子的人恨房价涨太慢。我想问大家：现在马来西亚，有钱买房的人多？还是没钱买房子或买得还不够的人多呢？
理解这个道理后，你就会明白为何市场上多数人都需要房价掉。
其实很多人把焦点放错地方，他们眼睛一直盯着房价，可是却忽略了当下的经济环境以及自己的财务状态。
试想在2009年全球经济低迷的时候，大马央行将利率调降到有史以来最低（只有5.55%）。当时你是否担心失业多于投资？你是否担心自己的前途？你是否想过不在乎年终奖，只祈求裁员名单里不要有你？有多少个人在那个环境下有勇气去投资房子？
假设……
在2013年你拥有一间价值70万的房子，手里有50万的现金，想投资一间KLCC附近的豪华房子——价值180万，因为现钱不够，所以你每天盼着房价下挫。
今年开始，你心仪的房价和银行估价已从2011年的180万开始下挫，180…170…100万。
原则上售价下到100万你已经买得起了，但同时间你发现手上持有的那间房子也从70万开始下跌到65…55…45万，而且银行估价比房价掉得更快，加上银行紧缩贷款，很多买家都无法贷款，市场上负面消息不断……
这个时候，请问你敢动用手上的50万现金买进吗？还是将50万当成应急资金？你会把这情况看作是机会？还是风险？
每当经济低迷，你如发现房产不再具备保值和升值的功能，买了后随时会变成负资产的时候，第一项考虑到的不再是投资，而是如何拥有更多现金在手以防万一。很多人会本能地把现金投入到更安全的方面，例如定期户口，flexi loan户口或生意周转资金。
危机到来的时候，你根本不会考虑买房，而是庆幸自己手上只有一间自住房子和感恩当初没将那50万多买一间，起码现在手上还有一笔应急资金。
当整个市场环境恶化，房价掉，负面消息不断，裁员风越吹越强，市场好像缺少了投资价值，所有人都看不到未来的前景，你那还有买房理由呢？本能就是先顾好自己的饭碗，确保自己不会被公司裁掉，就算减薪也要拼死保住饭碗。
房价越低，你越买不起！
温馨提醒：
无论房价涨或降也与我无关，我只是希望国家经济可以在健康、平稳、可持续的情况下稳健成长。别涨得太快，也别一跌不振，就算是2%的增长也算成长。
话说回头，那究竟该现在出手，还是再等？
其实还是那句话：没钱就租，买了就别后悔！其实，房子不一定要买最好的，合适的就可以！但有很多人不明白这些道理，仍在市场中遲疑不決。
假如你是打算买来自住：只要经济许可加上自己、家人和另一半都喜欢就出手吧，别忘了你的贷款条件也会随着年纪的增长而贬值。
假如你是买来投资：可以考虑以出租为投资策略，留意几类房产：地铁区、大型商场区、学区房等区域。这些有特点的区域就算受到市场低迷的挤压也会有它的优势，是金子总会发光，优质房产的价值在低迷时投资回酬会更出色。
假如你是买来投机：假如你还有资金可以任性的话就放胆去吧，但别忘了，回酬越高，风险也越高这句话。
***作者简介****
黄治诚（Clement）毕业于坎贝尔大学电脑资讯工程学位。他形容自己并不是位专业投资者，只是 个喜欢「钻」政策漏洞的草根投资者，擅长根据市场政策想出另类的应对方案。
笔名Red_Wolf，也是本地知名的Investalks商业论坛常驻分享者及《如何在五年内，以房产投资退休》 和《消费税与房产》的作者。
2011年成立ProProp Management 公司为投资者提供产业投资管理、咨询和财商培训课程。
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