原文：吴宝玲 pauline@thestar.com.my
编译：池健有
随着马来西亚人口持续增长（截至2017年达3230万人），国人对住宅需求也将相应增加；以平均每个家庭有4人来计算，大马人需要逾800万所房屋。
根据全国房地产资讯中心（Napic）最近一份报告，截至2017年第三季，现有市场的住宅房产只有539万8000所，意味着国内尚缺逾300万所房子。
虽然对于住宅房产的需求很大，未来想要买房的买家所面对的最大挑战包括了超乎他们能力所及的房价，以及严格的贷款审批流程。
根据国家银行2017年第三季度报告，在2016年，大马的房屋以国际标准来看依然是严重无法负担。按照中位数倍数（MM）计算法，一间房屋的价格少于家庭年收入的3倍，才算可负担，而大马房屋的中位数倍数为5.0。
统计局进行的「家庭收入及基本便利设施」调查将大马于2016年的家庭月入中位数定为5228令吉。因此，按照MM计算法，国人的购屋负担能力平均为18万8208令吉（5228令吉 x 12 x 3）。
另一方面，根据全国房地产资讯中心的记录，2017年第二季的大马房地产平均价格为39万7190令吉。
这些年来除了推出更多可负担房屋，另一形式的「先租后买」也成为解决国人买房负担的新方法。政府甚至在年度预算案中，为业主推出税务优惠，激励招租市场，包括政府宣布少于2000令吉的住宅租金收入可享有50%免税、马来亚银行推介的HouzKEY 「先租后买」（RTO）计划，以及建议中的住宅租赁法令。
租金收入税务优惠
政府在2018年度财政预算案中建议，若居民个人所收取的月租是一间住宅不超过2000令吉，其租金收入可获得50%免税。
这项减免措施从2018年至2020生效，但附带一定条件，包括有关住宅是在屋主与租户之间签订合法租约之下租出。
CBRE|WTW 发布的《2018年亚太区房地产市场展望马来西亚报告》指出，有关免税措施预料将令租屋市场更为活络，因为那些手头上拥有充裕资金的投资者，将受激励投资中低价房产来放租。
亚企理财中心税务与财务咨询总监拿督蔡兆源表示，如果一名房东以每间低于2000令吉租出5间住宅产业，那么他将有资格享有全部5间房屋的50%所得税减免。
不过，虽然当局推出这项措施是为了提高住宅出租方面的投资，但有关税务的计算法还未在宪报公布。
蔡兆源说：“一个可能的计算方法是，净租金收入的50%免税。”
净租金收入等于租金总收入减去可扣税开支，如贷款利息、维修、服务费、地税及门牌税。
蔡兆源补充，基于目前租屋市场低迷，税务优惠似乎对租户有利，因为它提供了讨价还价的机会，并会带来合理的租金。
踏上房产阶梯的一步
「先租后买」计划为许多潜在买家提供了一个替代解决方案，让他们有一个「租房产，并意图在未来拥有它」的选择。
马来亚银行去年11月推出的HouzKEY是大马首个根据「租赁房产，并可在租了12个月后选择买下」概念的「先租后买」计划。
HouzKEY申请者需要先缴付3个月租金作为可退还的押金，而有关产业在头5年的租金将会固定。
在租赁期间，「租户」可以在租满一年之后转到马来亚银行的抵押贷款，或是他们可以在第六年多付2%租金继续租用至租约期满。目前，有28个住宅项目参与HouzKEY，其月租从1842令吉起。
其中一名参与HouzKEY的发展商，AYER控股集团首席执行员邱广辉说：“「先租后买」计划协助减轻顾客的负担，他们不需要付头期钱，也获得充分的时间策划财务。”
他补充，购屋者能够以最少的预付费用住在他们的首选地点，若房价上涨，还可享有资产增值的好处；若未来房价下跌，也可选择离场。
无论如何，虽然HouzKEY计划据称能化解国人购买房屋所面对的挑战，大部分参与此计划的发展项目是中价至高价的房产，市价超过国际标准计算法所定义的『可负担范围』。
同样参与此「先租后买」计划的是实达集团（S P Setia，8664），其执行副总裁拿督陈汉霖解释说，中至高价房产有其基本需求，这些房子切合买家的首要标准，包括地点优越、四通八达、社区设施及休闲设施齐全，出行方便。
住宅租赁法令
另一方面，根据大马房地产发展商会（Rehda）公布的2017年下半年产业调查及2018年市场展望报告，2017年下半年在主要市场售出的产业仅有16%是作投资之用。
国家银行的2017年第四季度报告也指出，大马的租屋市场相对较小，只有24%的家庭租屋，比加拿大（31%）、澳洲（33%）和纽西兰（36%）都来得低。
通过税务优惠、租金回扣及创新的出租方式将能刺激租房市场活跃起来，降低空置率。
然而，必须要有一项专门的住宅租赁法令，并设立租赁仲裁庭，以保障租户及房东双方的权益。制定这项住宅租赁法令也是国家银行所建议，旨在减少本地房地产市场不平衡的5个政策选项之一。
现有的法律如1965年国家土地法典、1950年合约法令、1950年特定救济法令、1956年民事法法令、1951年动产扣押法令，以及普通法或判例法的有关租屋条文，未能专门地处理出租事务。
执业律师陈培兴指出，若没有租赁法令，一旦房东和租户之间有任何争议无法解决，索偿方可能会入禀法庭寻求裁决，届时费时又费钱。”
他指出，有关的租赁条例将确保双方履行他们的责任，并限制他们滥用本身的地位。
如果政府的新政策是为了鼓励健康及茁壮的租房市场，那么就有需要对房东与租户的权利和义务进行更加有效和深入的辩论及分析。
编按：希盟政府宣布将检讨2018年财政预算案，上述提到的措施是否落实，或具体如何执行，有待政府进一步公布。
