回想起当初新居入伙，兴致勃勃地邀请亲朋好友参与我的乔迁之喜聚餐会，本来开开心心的House  Warming，到最后却变了样。

朋友抵达大门就发现保安人员的服务态度欠佳，做事懒懒散散，制服也不整齐，为访客登记也随随便便，一点素质也没有，沟通的态度更让人不敢恭维。

朋友受了些气，想想今天是来给我道贺也就算了，但是公寓的指示牌不足导致他浪费了很多时间寻找停车位，加上保安人员不理不睬的态度，心理面十分不是滋味。

从停车位一路到大厅，到处都是垃圾、空盒子、装修废料、空饭盒及饮料袋。“这么新建的公寓和工地没啥没分别 ？ 到处都是建筑工人。这到底是工地还是已经交钥匙的房子呢 ？ “ 朋友心里嘀咕着。

好不容易来到电梯口，结果12架电梯没有一架是可以运作的，朋友呆在当下哭笑不得。既然来到了，也只好一步一脚印爬楼梯上来了。这一爬就爬了12楼，朋友途中好几次很想转回头了，但想到专程来贺我，还是硬着头皮爬了上来。

从楼梯口走出来，一阵阵的恶臭扑面而来，好恶心的味道，原来爬楼梯上来要经过垃圾房才抵达走廊， 往垃圾房探探头，没有定时清理的垃圾房，一股酸溜溜的恶臭散发出来，我朋友差点吐了，感觉上应该是5、6 天以上没有清理了。

朋友心里一凉，这到底是什么公寓来的，从入门到走廊口整体感受比去廉价组屋还差劲！

以上状况你是否也有类似经验 ？很多首购族买房时，只看优惠配套，忘了确认发展商是否有物业管理的实战经验，设计该房子时，是否有妥善考量交房后的物业管理细节。

要知道买房子特别是共管物业，我们买的不只是房子而已，因为共管公寓有很多共用的设施，如果发展商设计时，忽略了这些细节，该房子将面对物业很难改善的管理盲点。

特别是保安设备，很多时候安装闭路电视（CCTV）可避免很多无谓的纠纷，比如业主雇用的装修承包商没有遵守公寓的垃圾处理规矩，当管理处要采取心动时却处处受制，因新交钥匙的公寓，同步进行装修的单位会很多，管理处无法单看某楼层有装修工人乱堆垃圾就罚该层的所有单位。

如果没有 CCTV将无法确认到底是哪个单位没有妥善处理垃圾，毕竟保安人员有限，管理处也无法每楼层安插保安人员，所以装修承包商也就是看到共管公寓的这弱点来减少自己的工作量。

当有一家装修公司开始不按规矩做事，其它装修公司就会有样学样，这就是为何新建的公寓，到处分布着装修工程的垃圾。业主们当然不满，自然会认为保安人员光收钱不干实事，有事没事就拿保安人员出气。要记得保安人员也是人，也有情绪和脾气，  天天被业主们精神轰炸，还有几人能心平气和来为住户服务呢 ？

物业管理是一门专业，惟目前为止还没有充分受到重视，毕竟发展商在大马房屋发展法令下，只要交付房屋后，一旦过了保修期（defect liability period），就完全撒手不理。

物业管理并不能给发展商带来收入，它纯粹是一种开销而已。所以在设计物业的初期，核心思维都专注在市场导向，确保房子大卖，而不是注重如何能够持续保养的元素。透过这样的过程打造的房子，一旦接手管理就免不了要面对种种困难了。

只有少数的发展商了解，建竣的房子其使用寿命是60年，该房产项目将成为发展商的生招牌。它可以为发展商带来很好的口碑，也同时可能拆发展商的招牌。所以希望买房的朋友除了地点和价格外，也格外关注发展商在物业管理的实际经验。

物业管理是买房子的后阶段考量，不过买房不看物业管理团队，买到的会是烦恼和困扰而已。

***作者简介***

张惟越（Ken Teo）是物业管理公司区域经理，同时也是一名房产投资达人，熟悉业内条例及投资操作，并以笔名「第三只眼睛」在网上撰稿，提供投资房产的资讯，照亮房产菜鸟的盲点！

他认为房产交易存有大量灰色区域，如果你不了解它，购房可以是噩梦的开始。张惟越在购买人生第一间物业就是因不了解而吃了不少苦头；他深信房产可以带来稳健租金收入，让投资者达到财务自由。他也希望透过分享物业管理经验，达到教育或提高公寓户的群居生活意识以及同理心。