文: 胡国明  fookokmeng@thestar.com.my

房市备受冷风吹，整个市场买气一片急冻中，从多个发展商暂缓或减少推出新盘得以证明房市已经步入熊市，市面上很多房子有价无市，行情跟过去几年简直南辕北辙。但是，发展商的行情进入寒冬，不代表整个产业已经死寂，在产业链中扮演重要角色的地产代理，在这当儿却春风飒爽，享受着完全不一样的小阳春光景！

“要赚大钱就是这个时候，地产中介绝对可以在3年内赚取一百万！”全方位地产负责人许庄铨斩钉截铁告诉《潮楼产业》，发展商的低潮期，可是地产中介的黄金期。最好做买卖的时候，就是卖家急着求售的时候，中介可以比平时更轻松就完成交易，每单交易赚取2%佣金，平均每月三单，连续做三年，“地产中介绝对是个百万行业！”。

许庄铨

入行逾10年的许庄铨去年在蒲种设立全方位地产公司，他坚持只聘用新丁，不想挖角造成恶性竞争，从当初只有区区20人，到现在可动用的人手超过400人。

虽然公司只用新人，不过业绩从2015年4月15日至12月为止，已确认交易额高达2亿5000万令吉，即佣金收入500万令吉。许庄铨深信公司业绩在新一年可创造另一高峰；这显示只要捉住趋势，行情惨淡也一样能创造佳绩。

银行过去连续出招，收紧借贷条例，加上环球经济时晴时雨，国内的消费说几乎搞到民不聊生，房子作为高单价的产品，自然买气每况愈下。新盘推出数量虽然放缓，但有实力的投资者却悄悄出动，在市场大手买进低过市价的二手房。

“主要拜DIBS（发展商承担利息计划）所赐，当时发展商推出很多DIBS楼盘，结果大卖，一些富有投资者大批买进，由于供应暴增，造成市场失衡。这些相继落成的房子目前很多租不出去。”

“市场突然出现大量新房，导致新房和二手房的租金非常波动，目前很多地区的租金已经跌回3年前水平，业主们不想手头产业沦为负资产，纷纷抛货保本。”

机会留给积极中介

许庄铨指出，以前在巴生谷，一座新公寓只需6个月时间就可达到七成入住率，现在必须10个月以上；大半急售的产业都是住宅产业。

房市跟股市也有共同点，当熊市悄悄掩至，来不及高卖的投资者就会产生羊群心理，争相的你卖我也卖，这种心态对行情起了很大影响，总结就是一句话：心情决定行情！

入行11年的地产中介李慧咪受访表示，其实行情好不好都一样可以赚钱，主要是看中介个人的心态。行情不好也可赚大钱，机会是留给积极的人。

“积极的人会努力做listing和follow up；消极的人会觉得行情不好，可能还会一直差下去，影响了心情，最后甚至转行做别的。”

李慧咪

“中介从事的房产交易基本上分为3种：发展商新盘、二手楼和拍卖屋。现在的行情是针对个别情况，例如2014年中旬至2015年，投资者几乎停下来不买房产，不过2016年开始有行动了。”

她说，目前交易主要以租盘为主，反而买盘不多，尤其是KLCC的产业，10个电话9个半都是要租房子，反而买房子的人大大减退。际此买家市场（Buyer Market），卖家要脱售产业，只有耐性等待，否则就得拉低价格迁就市场。

“虽然大家都说最近房市不能碰，但我相信房子的价格并不会回到2012、2013年水平，就如2015年大家都说市道很差，但房子的价格并没有多大下调。反而一些地区还继续走高。”李慧咪有信心今年业绩可比往年高出20%。

设立新地产公司约一年的盛市集团首席执行员陈展辉认同目前是租务大行其道的时候，很多店铺、工厂都急着放租，租金急速下跌，是公司或创业者物色店铺的大好时机。

“现在很多人放盘，卖价低过银行估值的比比皆是，这种情形有点类似2008年的行情，这叫做有价无市。反而找我们帮忙放租的交易比以往多出50%。”

他说，盛市集团的业务主要涵盖巴生谷和森美兰，近期接触到的紧急求售，主要以店铺为主，大多数是因为资金周转问题而求售，有者甚至低于市价20%也不惜转售。

“低于市价的交易在过去几个，几乎每月平均有多达10馀单，当中还包括一些廉价屋，例如银行估价8万令吉，业主6万5000或7万也卖。可见现在是屋主求买家的年代。”

陈展辉

价值投资者大量出动

他说，目前店铺不容易脱手，业主为求减轻每月的银行供款，只好低价求租，可说是挣扎求存。这是租务市场大好的时候，那些想创业或想换办公楼的公司，都可以在这个时候找到租金便宜的店铺。现在一间店铺的月租可低至2000令吉，很适合创业人士。

在熊影幢幢的时候，业主们好像都急着抛售所持有的物业，每个人都在卖，到底谁在买呢？

“那些资金更雄厚的投资者其实已经冒出水面，积极在市场一片淡风时大事收购，等待行情好时卖出。” 陈展辉解释道。

曾经专跑马六甲的地产中介严慧珊提醒投资者把握良机，目前很多业主开始担心投资蒙亏，一心只想卖盘套现，所以愿意低过市价放售，这是一个难得趁低买进的时机。

提到马六甲的房市，她强调马六甲的行情不输森美兰，因为甲州的房子有外来投资者支持，譬如新加坡、吉隆坡或中国人都会来这里投资买房。

“森美兰就看地区，如果是汝来区就没问题，还是很多吉隆坡人喜欢，如果是新那旺（senawang）那些地区，就以当地买家为主，而且单价还不会很高，十来万就可拥有一间单层排屋。”

严慧珊

她说，近几年在甲州暴买房子的中国投资者，买气也开始退热，一方面是因为甲州政府实施更严厉的管制措施，无论是兴建房屋的数量、价格以及必须保留40%作为土著单位，让不少发展商觉得无利可图，惟有转移阵地到森美兰。

马六甲州政府在2014年推介的国家级填海旅游地产项目皇京岛（Melaka Gateway），拉拢了中国公司参与发展，当时也因此引进了大量中国人来甲州买房。

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