过去10年因为美国政府采取货币量化宽松政策来应付经济危机，导致热钱在全球流窜，把房地产的价格快速托高，也间接让房地产投资者或投机者在过去8、9年大赚特赚，同时让许多人有一种错觉，认为房地产就是最好赚钱的投资工具，但事实并非如此。

幸福地产总经理高宜达（见图）接受《潮楼产业》专访指出，坊间常流传一种说法，指房价平均每10年都会翻一倍，这种说法存在误导性。

“10万的房子10年变20万，20年后变40万，30年后变80万；或许30年后房子真的涨至80万令吉，但事实是房价连跳三级的时间点是在最后10年，前面的时间根本波幅不大。”

“房子最佳的赚钱时机其实是过去8、9年，其他任何时候并不是那么容易赚到钱。老实说，目前完全看不到有过去大牛市重来的迹象。“

他表示，坊间常有一些对房产投资的误导性说法。有些买家喜欢看数据来分析供求关系，但数据也有其盲点，譬如说大马每年兴建的房子数量，并没有超越人口增长的数量，照理看房子是没有供过于求，属于健康水平。

“如果单看数据，你会认为房子兴建的数量低于人口出生率就没问题，这是不正确的，因为发展商兴建的房子主要集中在大城市，而大城市的人口出生率并没有那么高，因此导致大城市的房子会出现供过于求。”

“例如一般人认为雪隆区人口增长很快，其实人口增长是分布在我国十余个州属，单单在雪隆区并没有那么高的人口增长，所有看全国人口增长率来比较房子是否过剩，是非常具误导性的。”

对投资者来说，正确分析供求关系至关重要，因为前者最怕就是发展商推出的楼盘到落成之时还没有卖完，这会引起投资者的恐慌！

高宜达解释说，在之前的一波牛市，投资者非常进取地买房子，当拿了钥匙后，譬如说是2000户的公寓盘，当中有1500户是投资者买下，只要超过60%都是投资者拥有，这种情况很严重，因为在短期内很难找那么多租客住进来，更遑论找买家接货。

“如果这个楼盘1500户是充作投资用途，另外发展商还有200户没有卖出，情况就更为恶劣，变相成为投资者与发展商正面抢买家。”

“你现在买的价钱是发展商开出的价钱，如果投资者以相同价钱卖出，肯定没钱赚，因此开价必须低过发展商的价钱才有可能卖出去。通常建好的房子卖价较高，但是卖不出的时候就不一定会加价，而发展商卖房子通常会给很多优惠，也包办律师费，所以投资者很难跟发展商抢客。”

当一个新住宅区出现10个、8个业主没有能力应付房贷时，房价就有可能出现人踩人割血求售的情况。“当卖不出去又没人来租的时候，业主就被迫降价求售，进而影响整个小区的房价。”

以往的公寓项目六、七成都是自住的，现在多数是投资者拥有，当出现有人开始割血求售，有关的成交价将会留下记录，成为银行估价师对那个地区房子的参考价，下次有人申请房贷，银行将会降低那区房子的房贷成数。

此外，高宜达认为，房价涨跌，跟政府是否下调发展商被征抽的税务并没有直接关系。

“反而供求关系才是左右房价涨跌的主因。当你要卖房却无人问津的时候，由不得你不降价，哪怕你资金雄厚，当你亏损要止血的时候，你也必须降价，因为你有本事亏，不代表要一直亏下去，这是商道里面的铁律。”

他以雪州赛城的房子为例，在过去两年间几乎所有买盘和租盘都在跌价，因为投资者太多，真正住在赛城的人口有限，不少房子下跌超过三成，有些根本没人要买，非常恐怖。