Text: 胡国明 fookokmeng@thestar.com.my

市道有多差，看看房子拍卖数量也可看出端倪。根据2016年度拍卖报告，市面上有大量豪宅流入拍卖市场，由于乏人问津，底价一再破底，降幅介于100万至200万令吉（27%至34%）。地产代理公司Chester集团执行总裁拿督周世豪劝告之前太「进取」的投资者，应该提早检视本身的现金流，甚至放租的动作要快，如果所持有的高价房产每月需要庞大供款，及时转售是明智选择，毕竟作为投资者，必须时刻维持健康的资金周转。

据报道，拍卖资讯网Auction Guru总执行长谢廉义引述报告指出，2016年全年注册拍卖的住宅房产数量相比2015年的2万5675个单位，及2014年的3万2192个单位，分别减少了11%及29%，至2万2919个单位。但拍卖总底价却在2016年创下高峰，录得62亿令吉，相比2015年的52亿令吉激增19%，及比2014年的53亿令吉增长17%。

报告中所列出的有地住宅中，不乏位于高档住宅区的房子，如位于白沙罗高原的3层高半独立式洋房，拍卖底价从去年9月时第一次标示的460万令吉，降至335万令吉。另外，也有3层别墅在半年内拍卖底价调降了230万令吉。

周世豪接受《潮楼产业》访问指出，高价房产每月可能需要支付很高的供款，如果对有关投资者造成很重负担，应当赶快放盘转售，起码让资金松动一些，而把还有能力负担的房子留下来继续持有，同时确保放租出去所收的租金足够应付供款。

他说，目前地产行情放缓，许多人手头上有不少盘，却卖不出去，所以投资者必须提早检视本身的投资组合。

”这个时候谁有holding power（持货能力）就是赢家。没能力的肯定会把房产折价卖出，而有资金的买家接手后，由于低价买进，最后一定成为赢家。”

专办KLCC区的地产中介Daniel Chieng受询表示，KLCC的住宅单位供应过量，导致业主必须伸缩性调整租金，那些原本每月租6000、7000令吉的单位，都调整到4500令吉左右，帮补业主的房贷供款。

“能够买KLCC地区房子的都有一定财力。但会有20%的业主可能经济需要才急着放盘，大部分投资者即使空置房子超过一年也没问题。”

他表示，过去一年马币贬值带动很多海外买家进场，尤其手持美金的买家，只要手头上有30、40万美金，来到这里就能够买到过百万的房产，不但赚到汇价，而且还享有不错的折扣。

“我有一个客户因为不想继续打理一间KLCC公寓，把市价210万令吉的房子以155万令吉卖给海外买家。”

从事租务中介的Seann Leng 坦诚，KLCC的租金开始调低，这是受房价下滑所影响；当有一两户业主开始调低租金，就会触发整个小区的租金波动，因为有人调低租金，没调低的房子开始没人问津，如果业主急着租出去，他就会按奈不住主动调低租金，进而引起骨牌效应。

“Bank Valuation从来没跌过，是业主自降房价”

他笑说，租务中介跟房屋买卖的中介最大不同之处在于，当经济不好时候，买卖房子的中介经常没单可开，不过租务市场的生意却出奇的好，因为经济不好租房子的人更多。

“老实说，现在的行情即使卖房也赚不多，我会见建议投资者不要只偏重资本增长，租金回酬也是很重要一环。”

即便如此，Seann Leng认为大马经济并没有想象中差，因为过去那么多年，银行对房子的估值是从来没有低过市价。

他解释说，银行对房子的估值整体来说没有下跌过，只是中间会有波动，而现在的房子跌价，完全是因为业主愿意以低过市价出售，并不是银行估值下跌所造成的。

他说，通常银行估值下跌只会发生在经济危机的时候，例如1997年的经济大风暴，导致大量购房者无法应付房贷而最终被拍卖，银行为了尽快收回大量房贷的资金，只好把房子的估值调低来拍卖，甚至整个楼盘的价值都必须委任估价师重新估值。

Chester集团执行总裁拿督周世豪相信，房市放缓现象已接近尾声，预料当重点基建如捷运（MRT）、大马城落成后，房地产将在一、二年内复苏。

“目前并不见得是房子供应过多，或市场泡沫化问题，反之是全球经济问题，因为每个国家都需要外资来支撑发展，当外资不进来的时候，我国经济当然也不可幸免的放缓。”

他说，这里的房产大约有三成交易量是靠外国人，目前经济不明朗，来马买房的外国投资者已减少，大家才觉得行情淡静。

“如果你问我的话，我可以告诉你，本地人买房的需求还是很强劲，因为本地投资选择不多，买股票不见得有赚头，更不可能把钱拿去赌博，所以资金最后还是流入房地产。“

”现在进场也是不错时机，议价空间大，不少发展商宁可薄利多销，以大减价来吸引买家。这种情况在两三年前根本不可能，现在要跟发展商谈条件，随时都能谈。”

周世豪坦诚，在6、7年前盛极一时的房产团购方式，在市场放缓下也大大放慢了脚步。“在2、3年前我们一年内做10个团购，现在只做3到5个，同时集中买在地点优越的地方，因为地点优越，即使经济继续坏下去，也不怕没人买。所以买房的金律就是地点、价格和发展商，三者环环相扣，每个环节都不能不好。如果房子好却卖很贵，你赚不到钱也是没用。”

“我们的团购可能一次过跟发展商购买100或150个单位，对发展商来说是好事，可以更快清掉存货，买家又能以特价进场，绝对是双赢局面。”

Chester集团于2015年在香港设立办事处，引进不少香港和中国大陆的投资者来马买房。目前的大马市场对海外投资者来说肯定是个魅力四射的市场，在马币汇率疲弱下，外国人买房等于变相获得特价优惠，难怪现在越来越多发展商一改以前不重视海外市场的态度，纷纷委托房产代理公司冲出海外积极拉拢海外买家。

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