昨天我与一位谭姓小姐，Miss Tan，进行了非常有趣的对话。这是她的问题。

“颜老师，我不完全理解为什么你不想快速清还房屋贷款呢？”
“为什么要让银行赚取利息？”

“我应该用手中的钱还清手中的房屋贷款，还是用那笔钱购买另一个房产？”
“老师，什么是增加财富的最佳方式？”

听起来像大多数人熟悉的场景。事实上，一些老一辈人鼓吹“应该清还所有房屋贷款才再买地产”的概念是错的。想想看，这是用钱的最佳方式吗？

清还所有房屋贷款听起来像个好主意。大多数上一辈的人都在积极地支付房贷本金和利息，因为这是他们一直以来所做的。可是，这是投资房地产战略的最佳方式吗？

MR LIM 的故事

现在让我向您介绍另一位投资人Mr.Lim。他已经有3年的房贷，并决定研究房地产投资。Mr.Lim被告知，因为他们的房贷是「坏账」，所以最好先偿还贷款。

然而……林先生认为最好利用现有的额外资金再购买投资地产，而不是把现有的钱丢进去还完现有的房贷。很有趣的概念，对吗？

请问各位，在这种情况下，普通的财务顾问会说什么呢？首先，客户经常告诉我，他们的财务顾问建议他们在购买投资房产之前先清还自己的房贷。房贷确实是我们想要摆脱的债务，但我称这是必要的债务，而不是坏债。

每周向你的贷款中滴入现金是一种非常缓慢的偿还方式，并且需要大量的工作才能实现目标。用简单的话说，你不是在利用现金来建立自己的财富。

现在，让我们看看Miss Tan的情况并比较她的选择。

情景A—-支付完房贷才再投资地产。

Miss Tan有30年的房贷年限，平均每年以RM10,000的数额偿还贷款本金。这意味着在10年内，她将在她的贷款减去RM100,000。最终她会付清，但这是一个非常缓慢的方法。

情景B—- 以额外现金投资物业。

方案二描绘了一幅截然不同的画面。假如说她把每个月的额外现金，买了一个价值RM500,000的房产，价值在10年内增值到RM1,000,000。在10年内，她将获得RM500,000的利润（增长率仅略高于7％）。

最终结果是什么？

由于拥有投资房产，Miss Tan目前的贷款与价值比率将更低且更易于管理。当然，她总是可以出售她的投资房产以全额偿还自己的住房抵押贷款，但这就像杀死生金蛋的鹅一样。

什么是机会成本？
简而言之，如果Miss Tan等到清还所有房屋贷款之后，再继续买房投资，她可能会错过未来的资本增长！这就是我所谓的失去机会成本！

这就是为什么人们会问，“什么时候是投资房产的最佳时机？” 我的回答总是，“你能尽快！不要等！”

房地产投资是长期的，这不是一个快速致富的计划。那些向你保证快速致富的老师，他们是在欺骗你。

正如我之前所说，偿还房贷是一个令人钦佩的目标，但这是一个非常缓慢的过程。这有点像每周将一点现金存入储蓄账户。是的，这是一种赚取利息的策略，但是我认为您可使用更有利可图的方式来管理你的钱。

许多马来西亚人在退休后很长一段时间仍在偿还房贷。如果可能的话，你希望在生命早期获得财务自由，对吧？做你想做的事，然而舒适地生活。

理想的前进方式是计划尽快偿还房屋贷款，但是从长远来看，不要以牺牲更多财富为代价。你想要环游世界，看到世界七大奇迹，而不是将你的退休金汇入你的抵押贷款！

好吧，让我们把Miss Tan的情况带到另一个层面。想象一下，如果她多年来投资于几个投资级别的房产 (A级或B级投资级房产），利用她投资房产来获得更多贷款。随着她的物业价值的增加，她甚至可以在10年内卖掉并偿还房屋贷款！

她现在在预算上有更多的钱来购买更多房产。合理吗？

结论

在她30年的房屋贷款期限内，她现在拥有RM3,500,000的房产，并且她拥有自己的房屋。或者，如果她选择偿还第一笔房屋贷款，她只能偿还一间的房屋贷款，并且在55岁时才又继续投资房产。这不是慢了很多步吗？

朋友们，无论你从父母或叔叔和阿姨那里听到过什么建议，你一定要花时间研究并适当地调查你和你个人情况的最佳行动方案。

请记住，如果您等待10年后才来投资房地产，您可能会错过整个资本增长周期。 这不仅会影响您的银行余额，还会夺去让您增加资产和实现财务健康的退休生活的机会。

但是在大家快速去乱买房产之前，有一个很重要的附带条件，这些建议都建基于您购买的「投资级」房产（A级或B级）的假设—-这些房产表现出优越的资本增长。

***作者简介***

现年37岁的颜凯旋医生（Dr Victor Gan）热爱地产投资，故有地产医生之称。他自2009年开始投资生涯，每年看的房子不下100套。细心做基本分析是他的强项，经常会把发展商推出的项目进行透彻分析并公诸同好。

除了在沙巴亚庇开设诊所，他也开办房地产投资课程和房屋租赁公司，透过自己逾10年的投资历程，尝试用医生的思维，为新晋投资者诊断投资路上失败的「病因」，并指点反败为胜之路！