居住在共管公寓的业主都知道，每月交管理费是基本责任，但是在马来西亚，物业管理者却经常面对管理费难收的困境。

我们去年接手了一项共管公寓的物业管理工作，打开账本一看，吓一跳，总数972个单位的公寓，竟然有864个单位拖欠管理费，而拖欠的总金额逾58万令吉。细算一下，管理费拖欠者占了总业主 88.89% 左右。

身为物业管理公司，我们非常明白，管理费是充作物业维修、保养和支付服务公司的重要资金；没有资金营运，我们啥都做不了。于是当务之急就是想办法提升管理费的收取率。

但推行管理费缴纳活动却面对种种不如意，效果也普普通通。主要是面对业主这种态度：“你做得不好，我不愿意给，做好了才来收。”这其实是先有鸡还是先有蛋的问题，非常矛盾。没钱管理者如何推行管理职务呢 ？

管理处无计可施之下，尝试了以下做法：

增设信用卡支付平台；

增设银行转账平台；

提供比较便利的付款方式。

之后，强逼性推行新的通行卡。当我们做进一步了解时，发现原来之前雇用的物业管理公司涉嫌亏空公款高达60万，所以难免业主对于物业管理者，存有偏激看法。面对这样的情况，我们只好推行通行卡更新活动，透过发放新的通行卡给业主，并设定领取新卡的条件就是先缴清管理费。透过这样的做法，整个10月份我们共收取了大约36万管理费，拖欠的金额下降至28万左右。

第二阶段，提高布告板的曝光率。把布告牌安置在电梯里，因为居民一般没有特意去阅读布告的习惯，只有把布告板安置在电梯里，就大大提升了其曝光率，这样处理，每位搭乘电梯的业主都一定会看到。

通过此管道发表拖欠者名单，并给予14天宽限期让拖欠者缴管理费，这样一来可以透过左邻右里的压力来提高缴纳率。这样做也让管理处收了大约5万被拖欠的管理费。

第三阶段，就是要对付那些对告示不理不踩、脸皮较厚的家伙。管理处透过封锁通行卡和门禁卡，让拒不缴费的业主日常生活受到干扰，来逼他们乖乖缴费。这方法直接有效，但前提就是登记的通行卡资料必需准确，不然就要吃很多「子弹」。所以我们才透过发行新卡，重新登记公寓的业主。此阶段我们共收取了大约31万管理费，直接把拖欠的管理费从58万缩减至19万左右。

最后一招，对付的不是公寓业主，故把通行卡封锁并没什么效果，所以必需采取宪法赋予的权利，发追款通知书。这也是目前物业管理者最后的王牌，把冥顽不灵的拖欠者带上法庭。

管理者对拖欠者并无恩怨，如果拖欠者面对财务困难，也是可以来管理处申请分期付款来减轻缴纳管理费的金钱压力，管理处是可以酌情处理的。

业主须知的房产法律

根据2 0 1 3 年分层管理法令（757法令），准时缴付管理费是每位业主的基本责任，如果不准时交管理费，管理处是可以根据法令的附属条款：

1）向拖欠的款项征收高达10% 的利息；

2）管理处也可以停止提供服务，这包含了通行卡的使用权，共管设施的使用权（休闲设备，电梯等）。比较严厉的就是可以阻止业主使用属于他的停车位；

3）向拖欠的业主征收罚款（每次金额不超过RM 200 ）；

4）透过执行扣押令，扣押业主（包括租户）的可动产，并透过公开拍卖追讨拖欠的款项；

5）直接向租户征收管理费，并从月租里扣除（ 合法的 ）；

6）通过市政局追讨欠款；

7）把拖欠者送上仲裁庭追讨欠款；

8）要求信贷情报服务私人有限公司（CTOS）把拖欠者纳入黑名单。

***作者简介***

张惟越（Ken Teo）是物业管理公司区域经理，同时也是一名房产投资达人，熟悉业内条例及投资操作，并以笔名「第三只眼睛」在网上撰稿，提供投资房产的资讯，照亮房产菜鸟的盲点！

他认为房产交易存有大量灰色区域，如果你不了解它，购房可以是噩梦的开始。张惟越在购买人生第一间物业就是因不了解而吃了不少苦头；他深信房产可以带来稳健租金收入，让投资者达到财务自由。他也希望透过分享物业管理经验，达到教育或提高公寓户的群居生活意识以及同理心。