年轻一族赚钱养老，初次涉足房产投资，最直接方式便是以收租方式偿还房贷，然而，当「包租公」和「包租婆」 的前景看似美好，当中却有不少学问，尤其马来西亚的租赁契约（Tenancy Agreement）倾向租户，因此若要成为尽责又成功的业主，就必须了解当中细节，以免吃大亏。

来自房产管理Proprop Managenment私人有限公司的黄治诚和陈鹏天接受《潮楼产业》专访时，便不吝分享新手出租时需知的二三事，以免走了冤枉路。

维修和管理

马来西亚的租赁契约其实有标准样板，都是大同小异，只是还可加上小条款厘清模糊地带，如管理费及设施的维修费用等，多由业主负责，但值得注意的是如英达丽水（Indah Water）的排污费仍处于模糊地带，因此业主应一早制定负责方，以免日后有争吵。

另外，业主也应针对家具电器的维修费用加上附加条款，指明在14天内若发现任何问题可全权负责维修，但若日后有任何损毁（Wear and Tear）问题，租户就应自行负责。

黄：举例来说，一些租户每天开冷气机，搬走后便要业主额外花费进行修理，可是这笔费用应让租户负责，在协议中列明更好。

另外，一些租户经常会粗心大意遗失锁匙或门卡，因此我便会在加上条文，每次找人换锁或重办卡收费200令吉，其实花钱事小，处理起来却繁琐不已，这也是为了让租户更加谨慎。

生约和死约

签约多是1年死约1年生约，主要约束中断租期的条款和退租权，租期首12个月为死约，期间双方都受约束不能退租，而为了保障双方权益，可进一步详细列明中断租约的条文，而生约有效期限则是死约结束之后，接下来的12个月租期，业主或租户通常在死约结束的两个月前开始洽谈有关续约事宜。1年死约1年生约虽然是标准，租户和业主都可商讨并调整当中的期限。

中介服务

对于投资新手而言，寻找租户和中介代理都是不小的学问。

陈：曾经看到有人在网上询问中介找了数个月都找不到租户，可不可以再找多几个中介，可是对于我们这些资深投资者而言，平均每个单位就有约30个中介负责寻找租户。对于业主而言，委托越多代理，成功物色租户的机会就越大。一些中介或许会看新手不懂行情，而让他们签署独家协议（Exclusive Agreement），言明中介拥有独家权利，甚至连业主自己寻得租户，也要给一个月的中介费用。

黄：业界标准，中介费用是一个月租金，因为行业竞争激烈，通常都不会提高，除非业主想让中介优先帮忙寻找租户，而私下协议再多给一个月的中介费用，这样中介也会更加尽心尽力，然而，若遇到中介愿意自动减低佣金至少过一个月，也不是好现象，这通常代表他租户网络不强。

租费商谈

陈：投资者在买房的时候，其实就应该做好调查工作，比起寻找所谓的房产热点，更应该寻找的是自己熟悉的地区，如自己居住的地方，这样才会更了解市场形势。

黄：曾经有个阿拉伯籍租户对本地的租费缴付方式感到惊讶，因为外国多要一次性给予1年的租金，然而在我国却没有这样的风气，其实若是租户肯一次性缴付一年租金，可以给予一定的折扣，因为这省却了业主每月追讨租金的麻烦，也更加有保障。

陈：在死约结束后，对于本身而言，若是遇到了好的租户，为了留住他们，通常也不会升涨租费，若要涨租金，通常也是在10%以内，一般住宅房产的租金涨幅不会很高。